Acheter à Neuchâtel : les lods, et tout ce qui vient avec

Un acheteur venu de Vaud parle de droits de mutation. Un Genevois parle de droits d'enregistrement. Dans le canton de Neuchâtel, l'impôt perçu sur le transfert d'un immeuble porte un nom que l'on ne rencontre nulle part ailleurs en Suisse romande : les lods.

Le mot vient du droit féodal, où il désignait la redevance due au seigneur lors du changement de main d'un bien-fonds. Le canton l'a conservé. Derrière le vocabulaire, la mécanique est celle d'un impôt cantonal sur les transferts immobiliers — mais le vocabulaire compte, parce qu'un acquéreur qui cherche « droits de mutation Neuchâtel » ne trouve pas toujours l'information officielle.

Les postes d'un achat neuchâtelois

Poste	Qui le perçoit	Qui le paie	Où se vérifie le montant
Les lods	État de Neuchâtel	L'acquéreur, sauf convention contraire	Service cantonal compétent, sur le prix de transfert
Émoluments du registre foncier	État de Neuchâtel	L'acquéreur	Tarif cantonal des émoluments
Honoraires du notaire	Le notaire instrumentant	L'acquéreur, sauf convention contraire	Tarif applicable aux notaires neuchâtelois
Cédule hypothécaire	Registre foncier et notaire	L'emprunteur	Mêmes tarifs, calculés sur le montant du gage
Commission de courtage	Le courtier	Le mandant, en principe le vendeur (art. 412 ss CO)	Le contrat de courtage

Trois principes valent partout en Suisse : c'est l'inscription au registre foncier qui transfère la propriété, l'acte doit être authentique, et les frais se paient en liquidités — les banques ne les financent en principe pas.

Pourquoi nous ne publions aucun pourcentage. Les barèmes cantonaux, les tarifs du registre foncier et les tarifs notariaux sont révisables, et certains prévoient des allégements liés à la nature de l'opération ou à la qualité de l'acquéreur. Un pourcentage recopié d'un article ancien conduit à mal calibrer ses fonds propres — et un manque de liquidités le jour de l'acte est l'une des rares causes d'échec véritablement irrattrapables. Demandez un devis de frais écrit au notaire avant de faire une offre. Il est gratuit, il est chiffré sur votre dossier, et il vaut mieux que toute estimation générale.

Ce que le notaire vérifie

Son intervention couvre l'identité et la capacité des parties, l'examen de l'état du registre foncier — servitudes, gages, restrictions de droit public —, la rédaction et la lecture de l'acte, la réquisition d'inscription, la gestion des fonds et le règlement des impôts et émoluments.

Sur un objet neuchâtelois, deux vérifications méritent une attention particulière. D'abord le statut patrimonial du bâtiment : le canton compte un bâti ancien abondant, et une mesure de protection change ce que vous pourrez transformer. Ensuite, pour un acquéreur domicilié à l'étranger, sa situation au regard de la LFAIE. Sur un achat en PPE, le notaire contrôle en outre l'acte constitutif et le règlement : voir notre page PPE et charges.

La cédule hypothécaire

Si vous empruntez, la banque exige une garantie réelle sur l'immeuble, constituée sous forme de cédule hypothécaire. Deux cas de figure, aux conséquences financières très différentes :

Des cédules existent déjà sur l'immeuble pour un montant suffisant : elles sont transférées, et les frais restent modestes.
Il faut en constituer une nouvelle : émoluments et honoraires s'ajoutent, calculés sur le montant du gage et non sur le prix d'achat.

L'information figure à l'extrait du registre foncier. Demandez-la dès la première visite : entre deux objets au même prix, celui qui porte déjà des cédules suffisantes coûte moins cher à acquérir.

Ce que le budget d'entrée ne comprend pas

Les fonds propres. Une part du prix doit être financée sur fonds propres, dont une fraction ne peut pas provenir du 2ᵉ pilier (LPP).
L'amortissement, charge périodique et non coût d'entrée.
Les charges de la première année : charges de PPE, assurance du bâtiment, taxes communales, et la valeur locative, revenu imposable théorique généré par l'occupation de son propre logement.
Les travaux. Sur un marché où l'âge moyen du parc est élevé, c'est le poste qui fait la différence entre une bonne et une mauvaise opération. Il se chiffre par devis avant l'offre, jamais par estimation après.

Le calendrier d'une acquisition

Accord de financement écrit et devis de frais notarial.
Qualification de l'acquéreur au regard de la LFAIE si le domicile est à l'étranger.
Projet d'acte, avec extrait du registre foncier et état des charges.
Signature de l'acte authentique, sous condition suspensive si une autorisation est nécessaire.
Réquisition d'inscription, versement du prix, paiement des lods et émoluments.
Inscription au registre foncier : vous devenez propriétaire.

Questions fréquentes

Les lods sont-ils la même chose que les droits de mutation ?

C'est la même famille d'impôt — une charge perçue sur le transfert d'un immeuble — sous un nom propre au canton de Neuchâtel. Le barème et les éventuels allégements sont neuchâtelois : ne transposez pas ce que vous savez d'un autre canton.

Existe-t-il des allégements ?

Le droit cantonal peut prévoir des régimes particuliers selon la nature de l'opération ou la qualité de l'acquéreur. C'est une question à poser explicitement au notaire, avec votre situation exacte : elle est trop souvent oubliée.

La répartition des frais est-elle négociable ?

Oui. Elle relève de la liberté contractuelle et figure dans l'acte. Dans un marché où l'offre n'est pas rare, c'est un point de négociation réel.

Puis-je emprunter pour payer les frais ?

En règle générale non. Ils doivent être disponibles en liquidités le jour de l'acte, en plus des fonds propres exigés pour le prix.

À quel moment les lods sont-ils dus ?

Ils se règlent dans le cadre de l'opération conduite par le notaire, qui les perçoit et les reverse à l'administration cantonale. Vous n'avez donc pas de démarche à accomplir vous-même, mais vous devez avoir les fonds disponibles au moment convenu : le notaire vous indique la date exacte et le montant dans son décompte.

Pour aller plus loin

Pour situer votre budget, consultez notre comparatif par quartier et notre observatoire du marché 2026.

État en août 2026. Les barèmes cantonaux, tarifs du registre foncier et tarifs notariaux sont révisables : seuls les documents publiés par l'État de Neuchâtel font foi. Sources : Code des obligations (RS 220), Code civil suisse (RS 210), administration fiscale et registre foncier du canton de Neuchâtel. Ce contenu est informatif et ne remplace pas l'avis d'un notaire.