Lex Koller à Neuchâtel : le domicile décide, pas la nationalité

La question revient dans presque tous les dossiers venus de l'étranger, et elle est presque toujours mal posée. Ce n'est pas votre passeport qui détermine si vous pouvez acheter un appartement à Neuchâtel : c'est votre domicile. La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, dite Lex Koller, RS 211.412.41) raisonne sur ce critère et sur lui seul.

Et il y a, pour Neuchâtel, une seconde réponse à connaître avant de chercher : la ville n'est pas une commune touristique au sens de cette loi. Le régime du logement de vacances, qui ouvre certaines portes dans les stations alpines, n'a donc pas cours ici.

Qui est une « personne à l'étranger »

L'art. 2 al. 1 LFAIE soumet à autorisation l'acquisition d'immeubles par les personnes à l'étranger. Les art. 5 et suivants définissent cette catégorie. En pratique :

Situation de l'acquéreur	Régime
Ressortissant UE/AELE domicilié effectivement en Suisse, au bénéfice d'une autorisation de séjour valable	N'est pas une personne à l'étranger. Acquiert comme un résident suisse, sans autorisation.
Titulaire d'un permis C, quelle que soit sa nationalité	Assimilé, dans le champ de la LFAIE, à un acquéreur non soumis à autorisation.
Ressortissant d'un État tiers domicilié en Suisse avec un permis B	Peut acquérir sans autorisation le logement qui lui servira de résidence principale au lieu de son domicile.
Personne domiciliée à l'étranger, quelle que soit sa nationalité	Personne à l'étranger. Acquisition soumise à autorisation, et seulement dans les cas prévus par la loi.

Le mot déterminant est effectif. Le domicile suppose la résidence avec l'intention de s'établir durablement : c'est une situation réelle, vérifiable, et non une adresse de convenance. Une déclaration inexacte expose à des conséquences sérieuses, en droit des étrangers comme en droit fiscal, et peut entraîner la nullité de l'acquisition.

Le point neuchâtelois qu'il faut connaître avant de chercher. La LFAIE réserve l'acquisition de logements de vacances par des personnes à l'étranger aux communes que le canton a désignées comme touristiques, dans les limites de contingents annuels fixés par la Confédération. Neuchâtel est une capitale cantonale et un centre urbain, pas une station : le régime du logement de vacances n'y est pas ouvert. Une personne domiciliée à l'étranger qui veut acquérir un pied-à-terre neuchâtelois se heurte donc à un obstacle de principe, et non à une simple formalité. La voie praticable est celle du domicile en Suisse.

Ce qui n'est pas soumis à autorisation

Le champ de la loi est plus étroit qu'on ne le croit. Échappent notamment au régime d'autorisation :

Le logement servant de résidence principale à un acquéreur domicilié au lieu de l'immeuble, dans les conditions de l'art. 2 al. 2 let. b LFAIE.
Les immeubles servant d'établissement stable à une activité économique — bureaux, ateliers, surfaces commerciales, hôtels exploités — au sens de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE. C'est une porte importante, et souvent ignorée, pour un projet professionnel neuchâtelois.
Les acquisitions par succession légale, dans les conditions posées par la loi.

À l'inverse, l'acquisition d'un immeuble de rendement purement locatif par une personne à l'étranger reste, comme partout en Suisse, hors du champ des autorisations ordinaires.

La procédure, quand une autorisation est requise

Qualification préalable de l'acquéreur par le notaire, avant toute offre. C'est l'étape que l'on saute et qu'il ne faut pas sauter.
Requête à l'autorité cantonale compétente, avec les pièces justifiant la situation de l'acquéreur et l'usage projeté du bien.
Acte authentique sous condition suspensive de l'octroi de l'autorisation.
Décision de l'autorité, susceptible de recours, avec possibilité pour l'autorité fédérale d'intervenir dans les cas prévus par la loi.
Inscription au registre foncier, qui ne peut intervenir qu'une fois l'autorisation entrée en force (art. 11 LFAIE).

Ce calendrier ajoute des semaines, parfois davantage, à une transaction ordinaire. Il doit être annoncé au vendeur dès la négociation : une offre assortie d'une condition suspensive non expliquée passe mal.

Les charges qui suivent le bien

Une autorisation n'est jamais un blanc-seing. Elle est assortie de charges (art. 9 al. 2 et 14 LFAIE) qui portent sur l'usage du bien et sa durée de détention, et qui sont mentionnées au registre foncier. Leur violation peut entraîner la révocation de l'autorisation. Ces charges suivent l'immeuble : si vous achetez un objet précédemment acquis sous ce régime, vérifiez ce qui est inscrit avant de signer.

Questions fréquentes

Je suis Français et je travaille à Neuchâtel. Puis-je acheter ?

Si vous êtes domicilié en Suisse avec une autorisation de séjour valable, oui, sans autorisation LFAIE. Si vous restez domicilié en France et venez travailler comme frontalier, le régime est différent : voir notre page frontaliers et achat à Neuchâtel.

Puis-je acheter au nom d'une société ?

Cela ne contourne rien. La LFAIE examine qui contrôle réellement la personne morale acquéreuse, et une structure destinée à échapper au régime d'autorisation tombe sous le coup de la loi, avec des conséquences civiles et pénales.

Et si j'achète pour y installer mon entreprise ?

L'acquisition d'un immeuble servant d'établissement stable relève d'un régime distinct et beaucoup plus ouvert (art. 2 al. 2 let. a LFAIE). C'est une piste réelle, à qualifier avec un notaire au regard de l'activité effectivement exercée.

Combien de temps prend une autorisation ?

Le délai dépend de l'autorité cantonale, du dossier et des voies de recours éventuelles. Aucune durée générale ne peut être annoncée sérieusement : c'est le notaire instrumentant qui vous donnera un ordre de grandeur sur votre cas.

Pour aller plus loin

Notre page sur la résidence secondaire à Neuchâtel traite la Lex Weber, distincte de la Lex Koller, et notre guide des frais d'acquisition détaille le budget d'entrée, lods compris. Pour la lecture du marché, voir l'observatoire 2026.

État en août 2026. Sources : LFAIE (RS 211.412.41) et OAIE (RS 211.412.411). La qualification d'un acquéreur et la désignation des communes touristiques relèvent des autorités compétentes : ce contenu est informatif et ne remplace pas un avis juridique sur votre situation.